czwartek | 23.4.2020

Tarcza Antykryzysowa a czasowe wygaszenie zobowiązań z umowy najmu

Tarcza Antykryzysowa przygotowana przez rząd w celu przeciwdziałania skutkom epidemii koronawirusa zawiera przede wszystkim rozwiązania o charakterze dofinansowań, zwolnień z określonych obciążeń (np. składki ZUS) czy przedłużenia terminów na dokonanie niektórych obowiązków. Wśród jej przepisów znajduje się szczególne uregulowanie dotyczące umów najmu w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 a więc głównie w galeriach handlowych. Przepis sformułowany jest jednak w sposób niejasny przez co sprawia duże problemy interpretacyjne.

Podstawa wygaszenia zobowiązań stron umowy najmu

Podstawą prawną wygaszenia najmu w galeriach handlowych jest art. 15ze ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych – szerzej znana pod nazwą „Tarcza Antykryzysowa”. W ustępie 1. Stanowi on, że w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy, użyczenia lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej.

Wygaszenie umowy czy zobowiązań stron umowy?

W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na to, że przepis nie dotyczy wygaśnięcia całej umowy, a wzajemnych zobowiązań z niej wynikających w okresie trwania zakazu. Ma to o tyle istotne znaczenie, że umowa wciąż obowiązuje zarówno najemcę jak i wynajmującego. Nie mają oni też wpływu samo wejście w życie owego wygaszenia – przepis odnosi skutek z mocy prawa, od momentu wejścia w życie zakazu aż do jego zakończenia. Wygląda na to, że zamysłem ustawodawcy jest powrót to normalnego spełniania świadczeń stron w momencie, gdy zakaz prowadzenia działalności najemcy przestanie obowiązywać.

Zakaz prowadzenia działalności a wygaszenie najmu

Warto zwrócić również uwagę na pojęcie zakazu prowadzenia działalności, którym posługuje się Tarcza Antykryzysowa. Odnosi się to do wszelkich przepisów, które taki zakaz przewidują. Początkowo było to rozporządzenie Ministra Zdrowia a następnie Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu epidemii. Wprowadza ono generalny zakaz handlu detalicznego dla podmiotów prowadzących sprzedaż w galeriach handlowych, z wyłączeniem poszczególnych kategorii podmiotów. Te wyłączone z zakazu podmioty nie będą mogły skorzystać z instytucji wygaszenia najmu. Wśród nich są m.in. sklepy z żywnością, środkami czystości, produktami leczniczymi, artykułami dla zwierząt i inne.
Co więcej przepis wprost odnosi się do powierzchni handlowej, a więc wydaje się, że wygaśniecie nie obejmuje również umów najmu powierzchni usługowej jak np. siłowni, kin, punktów medycznych itd.

Prawne konsekwencje wygaśnięcia zobowiązań stron umowy najmu

Ponieważ z mocy prawa na podstawie Tarczy Antykryzysowej wzajemne zobowiązania stron wygasają, rodzi to zasadnicze dla nich skutki. Najemca może więc powstrzymać się od uiszczania opłat za okres objęty zakazem prowadzenia przez niego działalności. Wynajmujący nie ma natomiast obowiązku udostępniania w tym czasie lokalu. Może zażądać opróżnienia go z rzeczy najemcy a następnie korzystać z niego w inny sposób – do momentu „reaktywacji” jego obowiązku wynikającego z umowy. Strony powinny dokonać proporcjonalnego rozliczenia czynszu. Najemca powinien więc otrzymać stosunkowy zwrot za okres w którym nie może korzystać z lokalu albo też opłacić część czynszu za okres przed wejściem w życie zakazu.

Warunek wygaszenia – oferta najemcy

Przepisy przewidują, że najemca aby skorzystać z wygaszenia musi złożyć bezwarunkową i wiążącą ofertę przedłużenia obowiązywania umowy najmu, dzierżawy lub użyczenia powierzchni handlowej – na dotychczasowych warunkach. Przedłużenie powinno obejmować okres obowiązywania zakazu, powiększony o 6 kolejnych miesięcy. Jeżeli więc zakaz trwał np. 3 miesiące, to oferta powinna obejmować przedłużenie umowy o 9 miesięcy. Oferta musi zostać przedstawiona w okresie 3 miesięcy od momentu zakończenia zakazu prowadzenia działalności najemcy. Gdy termin ten upłynie dokonane wygaszenie z okresu wcześniejszego traktowane jest jako niebyłe. W takim wypadku najemca musi więc zapłacić czynsz za cały okres objęty wygaszeniem. Brak oferty nie oznacza natomiast zakończenia umowy – obowiązuje ona na dotychczasowych warunkach.

Kodeks cywilny a wygaszenie zobowiązań stron umów najmu

Powodem dla którego istnieją duże wątpliwości co do stosowania przepisów Tarczy Antykryzysowej dotyczących wygaszenia zobowiązań stron najmu są ogólne regulacje kodeksu cywilnego. Nie zna on instytucji analogicznej i posługuje się pojęciami takimi jak np. czasowe wstrzymanie się ze spełnieniem świadczeń. Nie przewiduje natomiast wygaszenia zobowiązań umowy w momencie wystąpienia pewnego zdarzenia, które następnie reaktywują się kiedy zdarzenie to ustępuje – a do tego sprowadza się wygaszenie.
Dodatkowo, Tarcza Antykryzysowa stanowi, że wygaszenie zobowiązań stron najmu nie uchyla przepisom przewidzianym w kodeksie cywilnym na wypadek ograniczeń prawnych swobody działalności gospodarczej. Również to postanowienie nie jest precyzyjne i trudno jednoznacznie stwierdzić czego dotyczy. Możliwe, że ustawodawca miał na myśli wystąpienie siły wyższej lub klauzulę nadzwyczajnej zmiany stosunków – rebus sic stantibus.

Art. 15ze ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych – W ustępie 1. Stanowi on, że w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy, użyczenia lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej.

czwartek | 4.1.2018

A może jednak muzyka w lokalu bez opłat na rzecz OZZ?

wtorek | 25.8.2020

Prawo ochronne na znak towarowy

wtorek | 21.1.2020

Odszkodowanie za naruszenie autorskich praw majątkowych