Chociaż obecnie sytuacja związana z prowadzeniem działalności gospodarczej podczas stanu epidemii wydaje się w znacznym stopniu ustabilizowana, to nie można wykluczyć, że w przyszłości będzie podobnie. Niezwykle trudne miesiące obowiązywania ograniczeń z pewnością pokazały, że wiele obostrzeń może powtórzyć się w przyszłości, jeśli tylko rząd uzna, że zwiększają one bezpieczeństwo sanitarne. Jednocześnie ustawodawca proponuje pewne sposoby ulżenia przedsiębiorcom znajdującym się w trudnej sytuacji finansowej.
Stan epidemii a najem powierzchni w centrum handlowym
Jedną z regulacji mających ograniczać wzrost zachorowań było zamknięcie większości punktu sprzedaży i świadczenia usług znajdujących się w centrach i galeriach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 metrów kwadratowych. Jednocześnie ustawodawca świadomy trudnej sytuacji najemców zdecydował się na wprowadzenie przepisów, które pozwalały na czasowe zmniejszenie opłat związanych z najmem powierzchni w takich miejscach. Przepisy te były niejasne i powodowały wiele komplikacji, o czym pisaliśmy we wpisie „Tarcza Antykryzysowa a czasowe wygaszenie zobowiązań z umowy najmu”
Krytyka tych regulacji trafiła jednak do ustawodawcy, który zdecydował się je uchylić, wprowadzając jednocześnie inne rozwiązanie, które zostało zawarte obecnie w art. 15ze1 specustawy covidowej.
Obniżenie wysokości czynszu w centrach handlowych
Nowe rozwiązanie zawarte w przepisach Tarczy Antykryzysowej stanowi, że wysokość świadczeń, które otrzymuje wynajmujący powierzchnię w centrum handlowym obniża się do 20% wysokości świadczeń należnych przed 14 marca 2020 r. Jednocześnie dotyczy to tylko umów zawartych przed tym dniem. Sama obniżka obowiązuje w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w tych obiektach handlowych. Należy zaznaczyć, że wciąż mowa tu o najmie tylko w obiektach o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2. Dodatkowo, przez okres trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu, świadczenia należne wynajmującemu zmniejszone są do 50% wysokości sprzed dnia 14 marca 2020 r.
Z treści przepisu wynika, że obniżenie wysokości czynszu dokonuje się automatycznie wraz wejściem w życie zakazu prowadzenia działalności w obiekcie handlowym. Nie trzeba więc składać żadnych dodatkowych oświadczeń czy uzyskiwać zgody wynajmującego. Dodatkowo warto zaznaczyć, że obniżenie wysokości opłat nie dotyczy wyłącznie czynszu, ale i pozostałych świadczeń związanych z najmem.
Należy również dodać, że regulacja ta dotyczy nie tylko umowy najmu, choć będzie to zdecydowanie najpopularniejszy wariant zastosowania przepisu. Poza najmem, obejmuje on również umowę dzierżawy oraz inne podobne umowy gdzie jedna strona oddaje drugiej do używania powierzchnię handlową w odpowiednio dużym obiekcie, w szczególności do celów sprzedaży towarów, świadczenia usług i gastronomii.
Obniżenie wysokości czynszu – możliwość interwencji sądu
Ustawa przewiduje dodatkowo, że każda ze stron może żądać oznaczenia przez sąd wysokości obniżenia świadczeń należnych wynajmującemu w inny sposób. Sąd może w szczególności oznaczyć sposób wykonywania świadczeń, w tym np. termin, oraz zmienić okres w jakim obowiązuje obniżka czynszu. Sąd pod uwagę musi wziąć interes każdej ze stron i zasady współżycia społecznego. Co ważne, Sąd będzie rozstrzygał w tej sprawie tylko jeśli obniżenie wysokości świadczeń w sposób określony wprost w ustawie nie jest uzasadnione w świetle brzmienia art. 3571 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim, jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczeń byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami, sąd może zainterweniować w treść stosunku istniejącego między stronami umowy.
Wydaje się, że z przepisu tego mogą próbować niektórzy wynajmujący, którzy będą próbowali zmienić dość drastyczne obniżenie wysokości czynszu wynikające wprost z Tarczy Antykryzysowej. Oczywiście również najemca może żądać zwiększenia przysługującej mu obniżki. Przed wystąpieniem do sądu należy jednak brać pod uwagę możliwą długość.
Obniżenie wysokości czynszu – podsumowanie
Nowe przepisy Tarczy Antykryzysowej z pewnością budzą mniej wątpliwości w zakresie interpretacji. Nie są jednak idealne i wciąż mówią o zakazie prowadzenia działalności, co powoduje, że kontrowersyjne jest zastosowanie ich do działalności gastronomicznej, która w warunkach lockdownu zostaje ograniczona i wciąż dozwolone jest przygotowywanie posiłków dostarczanych w dowozie. Automatyczne obniżenie świadczeń z najmu z pewnością pomoże jednak wielu najemcom przetrwać w trudnych warunkach prowadzenia działalności gospodarczej.
Nowe regulacje dotyczące najmów w centrach handlowych wprowadzają automatyczne obniżenie wysokości czynszu i dotyczą wyłącznie umów zawartych przed 14 marca 2020 r. W okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności czynsz zostaje obniżony do 20% stawki umownej a w okresie 3 miesięcy po ustaniu zakazu do 50% stawki umownej. Dodatkowo strony mogą wnosić o inną zmianę stosunków umownych przez sąd.
Wróć do listy artykułów